Как исключить риски при покупке объекта недвижимости от пристава после судебного решения.

Покупка в собственность недвижимости

выставленной на торги

судебными приставами (перевод с чешского-экзекутор).

За последние годы на территории Чешской Республики увеличилось количество exekucí/торгов организованных банками и судебными приставами.

Экзекуция - это изъятие недвижимого или движимого имущества у физических и юридических лиц в Чехии за долги которые присвоил суд Чехии.

Долги могут быть совершенно различными, за непогашенную ипотеку, потребительский кредит, за долг физического лица перед другим физическим лицом, у фирмы за долги перед налоговыми органами и прочее. Чешские приставы на основании решения суда могут изымать и выставлять на торги любое имуществою. За последние 3 года количество должников выросло на 35% и подавляющим большинством являются физические лица. На данный момент на территории Чехии возникло более 4,5млн. случаев реализации имущества, посредством торгов с молотка.

На рынке недвижимости в Праге в особенности, все чаще встречаются предложения по продаже недвижимости с судебными обременениями.Что это означает для покупателя? Какие риски возникают при покупке недвижимости с торгов?!

Основной задачей и работой юридического специалиста является выяснение общей стоимости долга продавца-должника у кого возникли долги. Ни в коем случае не стоит ограничиваться проверкой только выписки из кадастра недвижимости так как там отражаются не все обременения и могут быть и неуказанны все (иные) долги. Нужно полностью исключить вариант того, общая чтобы сумма долга превышала стоимость недвижимости предложенной к продаже.

Как же проверить общую сумму долга продавца?

За информацией нужно обратиться в Centrální evidenci exekucí центральный регистр исполнений приставов, где за оплату возможно получить подтверждение об актуальных долгах продавца-должника (правда информацию могут выдать только в случае если судебное решение уже начало выполняться судебными приставами). Для более подробной информации вам будет необходимо присутствие и информация от продавца. Но риски сохраняются всегда, необходима всесторонняя проверка юриста.

Риски - оправданы всегда очень ликвидной, выгодной стоимостью объекта недвижимости. При реализации с торгов недвижимости предлагается по очень низкой цене, чтобы только закрыть долг и стоимость работы пристава.

Разберем какие именно риски: Обычно при таких сделках недвижимости работает простое правило "чем меньше цена объекта - тем большие риски для покупателя-собственника." Юридическая практика подтверждает, что и после проведения самой тщательной проверки нет стопроцентной гарантии, что у продавца нет других долговых обязательств. Скрытых обязательств перед третьими лицами (банки, налоговые органы), наследниками, супрагами. Просто остальные-другие долги продавца-должника, могут находится в рассморении в суде, и на момент реализации недвижимости с обременениями могут быть еще не отражены в соответствующих органах.

Если вы принимаете решение приобрести такую недвижимость, необходима действовать на опережение. В кратчайшие сроки провести проверку и совершить сделку по переоформлению недвижимости. По завершенной сделке, другие-вновь возникшие долги продавца-должника на вас уже ни как не отразятся по закону. Поэтому сделки по «проблемной» недвижимости нужно проводить в деньги, не используя оформление кредита, чтобы максимально сократить сроки переоформления права собственности.

Если же в момент переоформления права собственности все таки всплывут и другие долги продавца, то покупатель согласно действующего закона будет обязан покрыть и их. И все бы ничего, но основной риск это то, что долг продавца или долги в целом, могут превысить не только покупную стоимость недвижимости, но и ее рыночную стоимость. При проведении таких сделок одним из решений данного вопроса является прямой контакт и переговоры с самим судебным приставом, отправка запросов на отсутствие долгов, при необходимости переговоры и с другими кредиторами.

ВНИМАНИЕ!!!! Судебные приставы не имеют временных рамок, поэтому в подтверждении об общей сумме к выплате ОБЯЗАТЕЛЬНО должны быть указаны сроки подачи судебным приставам необходимой документации на кадастр недвижимости для снятия всех обременений. Это отражается в договоре и документах при проведении сделки.

Будте внимательны. Не стоит экономить на юридическом обслуживании.

Возможно потерять намного больше.

Всегда Ваш Пражский Лев.

Lev Prazsky.